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徐XX與劉XX、張XX、李XX房屋買賣合同糾紛、居間合同糾紛案代理詞

文章來源:廊坊律師孫榮寧    更新時間:2019-12-17 15:45:28

       尊敬的審判長、審判員:

       根據《中華人民共和國民事訴訟法》第58條的規定,我受河北泰科律師事務所的委派,擔任徐XX的訴訟代理人,依法參加本案審理,現經法庭調查,依據我國相關法律規定,發表如下代理意見:


       被告劉XX的主要答辯意見:

       2017年6月2日,廊坊市發布第二次限購政策后,被告劉XX不具備購房資格,合同無法繼續履行。(未提交證據)

       被告張XX的主要答辯意見:

       涉案合同不能履行的原因系銀行貸款政策變更導致不能貸款,合同無法履行。(未提交證據)


       現圍繞庭審主要爭議焦點,發表意見如下:

       一、“高評高貸”條款的無效并不影響合同其他部分的效力,涉案合同有效。

       原被告簽訂的《房產買賣合同》(以下簡稱“合同”)中第三條約定定金6萬元,銀行貸款164萬元的支付購房款的方式,系調高涉案房屋評估價以獲取銀行更高額的貸款,屬雙方惡意串通損害貸款銀行的利益,應當認定為無效約定。但根據《民法總則》第一百五十六條“民事法律行為部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效?!薄逗贤ā返谖迨鶙l“合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效?!北景负贤m部分無效,但不影響其他部分效力,其他部分仍然有效,雙方合同其余條款系雙方真實意思表示,且未違反法律、行政法規的強制性規定,應當認定為有效,對雙方均具有法律約束力,雙方均應按照約定全面履行各自的義務。

       二、涉案合同中關于終止合同的條款僅有兩處,但本案當前情形均不適用,故涉案合同應當繼續履行。

       1.涉案合同第六條第6項約定“如因國家政策變動等不可抗力因素影響,導致貸款審批不成功并經銀行和丙方(中介)確認,由此導致合同終止的情況,甲方(原告)有義務并承諾無條件將已交付的定金和首付款如數返還,雙方互不承擔違約責任?!?/p>

       本案中,目前尚未開始辦理銀行貸款,故不適用于上述情形;雖然中介張XX答辯稱“涉案合同不能履行的原因系銀行貸款政策變更導致不能貸款,合同無法履行?!钡唇涖y行確認,也未提交任何證據予以說明,故也不適用于上述情形。

       另,根據2017年12月25日,原告兒子張XX與中介銷售于XX的通話錄音中,于XX表示不是貸款辦不了,是高評的價格與理想的價格有些差距,具體表述為“那會已經評了到不了兩萬,是一萬多”;2018年3月7日,原告兒子張XX與中介銷售王XX的通話錄音中,王XX也表示不是銀行拒貸,是評估價降低了,具體表述為“銀行那兒現在不是拒貸了嗎,不是拒貸,是盈貸,主要是評估價降低了?!币部傻弥?,本案并不是被告張XX所稱的國家政策變動等不可抗力導致不能貸款,而是高評高貸無法實現,故也不適用于上述情形。

       再者,從現有證據來看,原被告并未約定如無法辦理高貸手續則不履行涉案合同,故被告也不得以高貸手續無法辦理為由拒絕履行合同。

       同時根據合同第七條第3項“貸款過程中,乙方(被告劉XX)提出終止貸款或者減少貸款額,則乙方必須補齊所差房款,并繼續履行此合同,同時承擔由此造成的經濟損失?!北景笐斃^續辦理貸款手續,銀行批貸不足部分,被告劉XX應當補齊。

       2.涉案合同第七條第8項約定“如因洪水、地震、火災等不可抗力因素,導致本合同不能全面履行的,甲乙丙三方互不承擔責任?!?/p>

       庭審中,被告劉XX答辯稱“2017年6月2日,廊坊市發布第二次限購政策后,不具備購房資格,合同無法繼續履行?!?strong>其并未提交任何證據進行證明,其也從未告知過原告,其不具備購房資格。

       然而,2018年3月3日,原告兒子張XX與劉XX的通話錄音中,劉XX仍明確承諾,多次強調其具備購房資格,有購房資格證。具體表述為“我那個購房的證肯定是有,我購房的證絕對有,我購房的證,有!”、“就是那個購房證,咱絕對是有,咱們一點也不犯,啥毛病也不犯”;2017年12月25日,原告兒子張XX與中介銷售于XX的通話錄音中,于XX也明確表示,被告劉XX有購房資格證,且能查出來。具體表述為“她有呀,現在能查出來,購房資格證她有”故不適用于上述情形。

       另,根據合同第十條第5項約定“甲方(原告)同意乙方(被告)更換人名?!痹摋l款系2017年5月9日簽訂合同時單獨添加的補充條款。即,若后期限購政策變動,被告劉XX不具備購房資格時,其也會通過變更購買人的方式購買涉案房屋,不影響合同的繼續履行。

       而今,房價下跌,被告劉XX若繼續履行涉案合同,則相當于買貴了將近50萬元。在此情形下其又稱不具備購房資格,實際上是為了逃避繼續履行高價房屋買賣合同,逃避違約責任。

       綜上,本案并不適用于涉案合同中約定的終止合同的情形。因此,涉案合同應當繼續履行。

       三、被告劉XX的違約行為:

       1.被告劉XX未在合同約定的期限內辦理銀行貸款及過戶手續。

       合同第四條第3項約定“經甲乙雙方協商,同意于2017年6月30日前辦理過戶手續,雙方不得以任何理由拖延過戶時間,否則,每逾期一日由違約方向對方支付房款總額的1‰作為滯納金,如因國家政策變動或銀行審批延期的情況,經銀行和丙方確認,不屬于違約行為?!?/p>

       2017年5月9日,簽訂合同后被告劉XX并未申請辦理銀行貸款手續,也未提交任何貸款材料。也未向原告賬戶支付貸款時應當支付的首付款。

      【比如,貸款額為164萬元,假設“高評高貸”方式,則涉案房屋評估價:164萬÷70%=234.3萬元;申請貸款時,應當向銀行提交已經足額(30%)支付首付款的銀行流水:即上述評估價的30%,70萬元作為首付款,由被告劉XX的銀行賬戶支付至原告的銀行賬戶。待材料遞交后原告再將上述款項通過其他方式轉回到被告劉XX的賬戶。

       被告劉XX沒有任何理由的,拖延辦理銀行貸款手續至今,致使超出合同約定的過戶時間,已經構成根本違約。

       2. “高評高貸”手續無法實現后,被告劉XX拒絕履行合同。

       2017年12月23日,原告從中介銷售王XX處得知,“高評高貸”手續無法實現,后原告要求中介協調;2017年12月25日,中介銷售于XX告知原告,被告劉XX不同意提高首付,具體表述為“人家說我就這些錢,我就買這房子我就這些錢,你現在讓我多掏,我沒有那個錢,你說我怎么給呀?!?;2018年3月7日,中介銷售王XX告知原告,讓被告劉XX多加首付,被其拒絕,被告劉XX已經無心購房,具體表述為“如果她要買,她就早想辦法了,當時我們跟她說讓她出首付,多加首付也能買了,也是沒心兒?!?/p>

       被告劉XX作為有完全民事行為能力的買方主體,在簽訂合同時應當負有審慎的注意義務,即被告應當知悉其自身履約能力及 “高評高貸”無法辦理的可能,辦理高貸手續勢必會造成向銀行提供虛假資料的情形,既違反誠實信用原則損害銀行的利益,又可能存在銀行發現提供虛假資料停止放款的風險,故對其履約過程中可能增加首付款應當具有一定的預見性,并進行必要的經濟準備。而其在高貸手續無法辦理時,直接拒絕增加首付款,拒絕繼續辦理銀行貸款的行為,已經構成根本違約。

       3.庭審中被告劉XX稱2017年6月2日以后便不具備購房資格,但從未告知過原告,反而在2018年3月3日,仍向原告保證承諾其具備購房資格,違反了誠實信用,構成根本違約。

       2017年6月2日,廊坊市發布第二次限購政策,外地戶口需提供3年社保繳費記錄或納稅證明。若被告劉XX不符合購房資格,其應當在第一時間告知原告和中介其不具備購房資格,而不是告知原告其具備購房資格。(被告劉XX并未提交其不具備購房資格的相關證據)

       另,原告分別于2017年12月25日向中介銷售于XX、2018年3月3日向被告劉XX本人核實確認:劉XX是否具備購房資格。均告知:有購房資格。

       合同履行過程中,被告劉XX作為買方,應當時刻關注廊坊市限購政策,及購房資格問題,其應當知道自己是否具備購房資格。若其具備購房資格,而在庭審中又以不具備購房資格為理由,拒絕履行合同,構成根本違約;若其不具備購房資格,不僅沒有第一時間通知原告,反而在2018年3月3日時仍然保證承諾,欺騙原告其具備購房資格,給原告其能繼續履行合同的期待,致使原告損失擴大。無論劉XX是否具備購房資格,其都違反了誠實信用原則,構成根本違約。

       四、中介的違約行為:

       1.違反忠實居間義務:并未告知原告現行的限購限貸政策,致使原告在不知現行政策的情況下簽訂“高評高貸”。

       2017年3月21日,廊坊市人民政府發布《關于進一步加強房地產市場調控的意見》,意見第一條“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;本地戶籍居民家庭購買第1套住房,申請商業性個人住房貸款的,首付款比例不低于30%;

       對引進的外來人才、取得居住證且自購房之日起前2年內在廊坊市累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險的非本地戶籍居民家庭,憑有關證明文件參照執行本地戶籍居民家庭購房信貸政策。

       人行、銀監部門要指導各商業銀行分類調整個人住房貸款最低首付比例,各商業銀行要嚴格執行并進一步加強住房信貸風險控制?!?nbsp;

       截止至2017年5月9日本案合同簽訂時,已經時隔將近2個月,作為專業的房產中介公司,應當熟知該政策,但其并未告知原告現行的限購限貸政策。

       2.違背誠實信用原則,違反貸款規定、貸款政策:促成“高評高貸”違規交易。

       合同簽訂時,因原告著急用錢,故要求首付不低于41萬,后中介為促成交易,告知原告交易肯定沒問題,并承諾2017年8月1日如果銀行還沒有放款,先給原告補齊到41萬,等原告收到銀行放款后,再還給中介。

       故在合同中進行了如下約定:第六條第5項“丙方(中介)為甲乙雙方提供訂立合同的居間服務,并見證甲乙雙方簽訂房屋買賣合同之事實,為保證該房屋買賣安全高效和甲乙雙方交易安全,由丙方全權辦理房屋貸款及過戶手續,甲乙雙方不得自行辦理貸款及過戶手續,三方應嚴格按照本合同條款履行?!?、第十條第2項“如此房2017年8月1日之前放不了款,丙方承諾于8月1日之前借款給甲方(原告)35萬元?!敝薪橄当敬巍案咴u高貸”的促成方。

       其在明知上述的限購限貸政策下,仍然促成首付6萬(經計算,首付比例為3.5%),貸款164萬元的交易(合同第三條),包攬貸款一切事宜(合同第六條第5項)。并過分承諾放款時間為2017年8月1日前,否則借款給原告35萬元(合同第十條第2項),以博取原告信任。從而賺取13萬的高額中介費?。?!

       3.沒有盡到完全的告知義務:隱瞞無法“高評高貸”的事實。

       簽訂合同后,明知無法辦理高評高貸時,未告知原告,讓原告提前打算。合同約定的2017年6月30日過戶期限屆滿后,也未告知原告。

       2017年12月25日,原告兒子張XX與中介銷售于XX的通話記錄中,于XX明確表示在2017年7月19日給原告30萬元、8月28日給原告5萬元的時候,就已經知道高評高貸無法繼續進行,但是并沒有告訴原告。具體表述為“其實當時公司真的能借給您這35萬,已經是挺夠意思的了”、“當時是應您借這錢了,但是當時這手續沒走,當時應您這錢,咱合同上寫的是什么,好比說咱走完了,錢沒放下來是吧,說咱給您。但是借您錢前兒,連貸款手續都沒走呢”、“在我們知道它出問題的時候,銀行行長換的時候,當時我就給您拿這錢,因為我感覺能拖拖是拖拖,但是公司確實有點緊張”。由此證明,2017年7月19日、8月28日,中介明明已經知道高評高貸無法繼續進行,但沒有盡到完全的告知義務,仍然隱瞞原告,給付原告35萬元,使原告對合同能繼續履行抱以期待,繼續等待。

       4.遲延履行告知義務:長達多半年之后,才告知原告無法辦理高評,致使原告損失擴大。

       直到2017年12月23日,中介王XX找原告索要35萬元時,才道出實情,致使原告遲了多半年才知道實情。此時,房價已經大幅下跌,從成交時的16000元/㎡(106㎡,170萬元)降至12000元/㎡左右,即總價降至120萬左右。遠遠的增加了原告與被告劉XX協商溝通的難度。若涉案合同不能繼續履行,將直接導致原告轉售利益損失50萬元左右。

       5.未盡到合理的審查義務:未審核清楚被告劉XX是否具備購房資格。

       2017年12月25日,中介銷售于XX明確告知原告被告劉XX具備購房資格,給了原告合同能繼續履行的期待。直到庭審中被告劉XX又稱其不具備購房資格,原告才得知該情況。

       中介作為居間方,應當時刻關注被告劉XX是否具備購房資格,并且要求其提供購房資格證存檔?,F因中介未盡到審查義務,致使合同走向不明,其有不可推卸的責任。

       五、違約金計算標準及衡量標準

       合同第七條第1項約定違約金的計算方法“本合同條款三方應嚴格遵守,甲乙任何一方擅自解除,拒絕履行本合同,均由違約方向守約方支付本合同第二條確定的房屋實際成交價的20%作為違約金。實際損失超過違約金總額的,違約方應據實賠償?!?nbsp;

       1.若合同繼續履行,則原告主張三被告賠償34萬元的違約金。

       2.若合同因被告劉XX不具備購房資格(無證據支持)而無法繼續履行,則劉XX及中介應該賠償原告房屋轉售利益損失50萬元。

       涉案合同系2017年5月9日簽訂,當時正值房價高峰。2017年6月2日第二次限購政策發布以后,被告劉XX若不具備購房資格,只要其第一時間通知原告,原告也可以在短時間內以相同的價格二次出售涉案房屋。但其不僅沒有第一時間告知原告,直至庭審時,原告才得知?,F涉案房屋價格已經從16000元/㎡(106㎡,170萬元)降至12000元/㎡左右,即總價降至120萬左右。即使原告再次出售房屋也不可能售至170萬,被告不誠信的行為,直接導致原告轉售房屋的利益損失50萬元左右,其遠遠超過了違約金的數額,應當據實賠償。

       同時,中介未盡到合理的審查義務,審查被告劉XX的購房資格,整個履約過程中,多處違約行為,沒有盡到居間義務,只以獲取高額中介費為目的,不僅給原告造成巨大的損失,也拖延了原告防止損失擴大的最有利的時間,應當共同賠償原告轉售房屋的利益損失。

       整個合同履行過程中,原告無任何的違約行為,系真正的受害方和守約方。綜上,原告請求合議庭在判定違約金時充分考量現在的房屋市場價格,綜合考慮原告切實的損失情況,以判定違約金數額。

       以上代理意見,懇請合議庭予以充分考慮,作出公平、公正的判決,以維護原告的合法權益。

代理人:孫榮寧律師

河北泰科律師事務所

                                            2019年4月8日


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