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李xx與馬xx、廊坊市xx房地產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛代理詞

文章來源:廊坊律師孫榮寧    更新時間:2018-4-19 9:59:55

  李xx與馬xx、廊坊市xx房地產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛一案

  代  理  詞

  尊敬的審判長、審判員:

  根據《中華人民共和國民事訴訟法》第58條的規定,我受河北泰科律師事務所的委派,擔任李xx的訴訟代理人,依法參加本案審理,現經法庭調查,依據我國相關法律規定,發表如下代理意見:

  一、被告馬xx在未取得涉案房屋所有權的情況下,將房屋出售給原告,構成無權處分。

  2017年1月20日,被告馬xx與案外人雷xx、宿xx及xx中介簽訂《房屋買賣合同》,購買雷xx、宿xx共同所有的位于廊坊市安次區江南水郡9-1-503的房屋。房屋價款為95萬元,面積96.69平方米。同時合同約定:甲乙雙方約定于2017年5月15日起辦理該房屋貸款過戶手續,并且甲方(雷xx、宿xx)使用該房屋至2017年12月30日。甲方同意乙方(馬xx)中途看房。

  2017年3月12日,被告馬xx與原告及xx中介簽訂《房屋買賣合同》,將上述購買的房屋出售給原告,房屋價款220萬元,中介費7萬元。同時合同中未約定銀行貸款及辦理過戶的時間。

  被告馬xx在未取得涉案房屋所有權及處分權的情況下,仍然與中介一起將房屋出售給原告,致使房屋不能轉移到原告名下,系無權處分。

  二、因被告馬xx系無權處分,故原被告三方簽訂的《房屋買賣合同》應當解除。

  根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋

  》第三條之規定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持;出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持?!?/p>

  結合本案,原被告簽訂的《房屋買賣合同》有效,且因馬xx未能取得所有權及處分權致使涉案房屋所有權不能轉移至原告名下,原告要求解除合同的主張,貴院應予支持。

  三、合同解除后,馬xx應當返還原告購房定金15萬元,xx中介應返還中介費3.3萬元。

  合同簽訂后,原告于2017年3月12日、3月13日共向馬xx支付購房款定金15萬元,于3月13日向xx中介支付中介費7萬元(后xx中介退還給原告3.7萬元)。

  根據《中華人民共和國合同法》第97條規定“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施,并有權要求賠償損失?!狈课葙I賣合同解除后,原告有權要求恢復原狀即要求二被告返還各自已經收取的款項。

  四、二被告給原告造成巨大經濟損失,且根據合同約二被告應當支付原告違約金22萬元。

  本案《房屋買賣合同》未能繼續履行,因房價上漲較快,由原告購買時的22753.1元/平米上漲至25000元/平米-27000元/平米,原告早已不能按照原房價購買同類房屋,原告需在本案房屋成交價格220萬元的基礎上增加22萬元才可重新購置房屋。又因原告為支付購房款取出定期存款25萬元,損失利息17226.39元。故涉案合同不能履行給原告造成直接損失237226.39元。

  根據三方簽署的《房屋買賣合同》第二條的約定“所有權保證條款:甲方(馬xx)保證對所出售的房屋具有完全的所有權,并根據國家及本地區的相關政策能夠上市自由交易,該項房屋及其附屬設施上沒有設定任何形式的擔保物權,沒有其他任何形式的權屬糾紛或爭議,能夠按本合同將該房屋的所有權轉讓給乙方(原告)并將該房屋實際交付乙方使用?!奔暗诹鶙l的約定“違約責任:甲方違反本合同第二條的約定,無論新的房屋產權證書是否已經下發均由甲方負責解決糾紛或爭議,并向乙方支付本合同第三條約定成交價格的10%作為違約金,另外再賠償乙方及丙方造成的全部經濟損失,乙方有權解除合同,要求甲方退還所收取的全部購房款?!?/p>

  再根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款及《中華人民共和國合同法》第97條之規定,被告馬xx在明知沒有處分權、所有權的情況下仍將房屋出售給原告,從中賺取25萬元房屋差價,給原告造成了嚴重的經濟損失。原告有權要求被告馬xx支付違約金22萬元,并賠償給原告造成的全部經濟損失。

  又因本案xx中介在合同簽訂過程利用其易獲得買方信任及手中持有涉案房屋產權證的優勢,在明知馬xx沒有處分權的情況下仍與其一起將房屋出售給原告,從中謀取高額中介費,嚴重違反了《中華人民共和國合同法》第425條的規定“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?!眡x中介也應當向原告承擔賠償責任。

  故此,原告要求二被告支付原告違約金22萬元,具有事實和法律依據,應予支持。

  以上代理意見,懇請合議庭予以充分考慮,作出公平、公正的判決,以維護上訴人的合法權益。

  代理人:孫榮寧律師

  河北泰科律師事務所

  2017年5月23日

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