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劉xx與馬xx房屋買賣合同糾紛代理詞

文章來源:廊坊律師孫榮寧    更新時間:2018-4-19 9:52:00

  劉xx與馬xx房屋買賣合同糾紛一案

  代  理  詞

  尊敬的審判員:

  根據《中華人民共和國民事訴訟法》第58條的規定,我受河北泰科律師事務所的委派,擔任劉xx的訴訟代理人,依法參加本案審理,現經法庭調查,依據我國相關法律規定,發表如下代理意見:

  本案已經查明的事實如下:

  1、被上訴人馬xx在2016年3月7日同時在燕郊購買兩套住房;

  2、對于本案買賣合同的履行:被上訴人未在2016年3月16日之前將購房款120萬以資金監管方式支付給上訴人。上訴人于2016年3月9日償還完畢貸款,3月22日解除本案房屋抵押登記手續(合同約定日期為2016年4月15日)。

  3、燕郊四月份出臺限購政策,自2016年4月10日起,被上訴人僅有資格購買一套住房,即在3月份購買的兩套住房,只能購買一套。

  4、被上訴人于2016年4月26日辦理了另一套住房的網簽備案手續;上訴人于2016年5月3日與案外人就本案房屋達成買賣合意,并簽訂存量房買賣合同。

  爭議焦點:上訴人與被上訴人在履行合同過程中是否有違約行為?

  一、被上訴人3月16日之前甚至到3月23日都沒有準備好充足的銀行存款,已經構成違約,基于此也不難理解為什么一直沒有辦理資金監管。

  被上訴人在二審提交的銀行流水證據:該證據已經在一審時提供,用以證明其具有支付能力,但該證據一審法院并未認可其證明目的,且該份證據也能充分說明被上訴人除此銀行賬戶外,無其他銀行存款,并且該銀行流水下也僅是有理財產品(不到期不能取出),而非隨時可以支取的銀行存款,在3月23日前其存款金額僅有幾萬塊錢,遠遠不足支付尾款。若其積極履行合同,至少在3月16日前已經將購房尾款120萬存至銀行賬戶,通知上訴人辦理資金監管手續。另被上訴人也未提供其積極聯系、催促上訴人辦理資金監管手續的證據。

  二、被上訴人僅憑中介方王xx的證言不能證明在3月16日后上訴人要求加價5萬元,若僅憑此便認定上訴人構成根本違約,確實有失公允。

  被上訴人在一審提交的經辦人王xx的證人證言,對于該證據一審法院也未予以認可。二審庭審中王xx對于何時限購的解釋:先是稱“燕郊7月份才開始限購,之前沒有限購政策”,又在上訴人拿出4月份開始限購的政策性文件后,表示“4月份只是剛剛開始網簽備案,4月初關閉了過戶系統一段時間,只是有限購政策但沒有實施限購”。其兩處答復明顯與事實不符:房屋買賣需要網簽備案早已是人盡皆知的交易流程且上訴人已經提供了4月份限購的政策性文件?;诖?,其答復自然是不會被采信。推知,其言論的真實性有待考究:不能因為上訴人提供了相反證據就不予采信,無法提供相反證據就予以采信。(簡單講:他說了十句,我能證明九句是假的,但唯獨有一句無法證明,貴院便要予以采信)故此,被上訴人僅憑一句中介人員有待考究的證言,且無其他證據予以佐證,再結合其資金并沒有到位的客觀情況,不能實現其證明上訴人要求加價5萬元的證明目的,也更不能證明未辦理資金監管的原因是上訴人不配合。若僅憑此便認定上訴人構成根本違約,確實有失公允。

  三、被上訴人提交的中介王xx與上訴人的微信聊天記錄也不能證明上訴人無故拒絕履行合同。

  被上訴人在一審提交的中介王xx與上訴人的微信聊天記錄,對于該證據一審法院也未予認可其證明目的,該聊天記錄的時間是2016年3月21日,系被上訴人履行支付尾款義務期限屆滿后的第五日,從聊天記錄也可以看出,上訴人還在想積極的履行合同,后因被上訴人不辦理資金監管,無奈行使了先履行抗辯權。

  四、上訴人在積極地履行合同義務,提前辦理完房屋解除抵押手續,且有充足的時間配合辦理資金監管手續。

  上訴人3月9日償還完畢銀行貸款、3月22日解除抵押登記。在此期間一直在燕郊,且沒有工作(工作在成都)、沒有其他事務需要處理,有充足的時間配合辦理資金監管手續。只因被上訴人的資金沒有到位,遲遲不予辦理,致使交易不能達成。

  五、合同未能履行,被上訴人并未因此遭受損失,上訴人并未因此獲利。

  被上訴人僅有資格購買一套住房,本案合同若能履行,則被上訴人不能購買現已經在其名下的房屋;本案合同未能履行,被上訴人也不會因此而支付高價另行購買其他房屋;被上訴人僅支付了5萬元的定金,及24750元的居間費用,并無其他損失。

  上訴人專程從成都飛回來出售房屋,并在燕郊居住半個多月,導致成都店面財產被盜,損失重大;5月份另售房屋的價款也僅為132.5萬元,并未因此獲利。

  綜上,基于現有證據,在被上訴人也未充分履行合同義務,存在違約行為的情況下,就斷定上訴人構成根本違約,承擔違約責任確實有失公允。另:一審法院判定上訴人違約的原因,也僅是因為上訴人將房屋另售他人。但根據限購政策,上訴人在出售房屋之前,被上訴人已經失去購買房屋的資格,雙方的合同已經因限購政策(不可抗力)無法繼續履行,上訴人也不能因此承擔違約責任。

  以上代理意見,懇請予以充分考慮,為減輕雙方訴累,再起糾紛,本著案結事了的原則,作出公平、公正的判決。

  代理人:孫榮寧律師

  河北泰科律師事務所

  2017年2月22日

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